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房价还在涨 房地产市场热闹

来源:网络整理 作者:admin 人气: 发布时间:2020-05-30
摘要:房价还在涨 房市被人们长期看空的今天,为何现在的房价依然没有明显下跌,反而是在上涨呢? 根据媒体报道,2017年3月的二手房价格指数环比增幅明显,广州、上海、杭州等地的二

  房价还在涨

  房市被人们长期看空的今天,为何现在的房价依然没有明显下跌,反而是在上涨呢?

  根据媒体报道,2017年3月的二手房价格指数环比增幅明显,广州、上海、杭州等地的二手房指数都在增高,环比增长超过3.3%。在二手房价高涨不跌的情况之下,中国内地的房地产商,对于房产开发的投资热情也依然高涨。

  根据国家统计局公布数据,今年前三个月,全国房地产开发企业到位资金35666亿元,同比增长11..5%,增速比1、2月份增加4.5%,具体到住宅的投资方面,投资量为12981亿元,增速也比以前两月有明显提高。

  由此可以看出,二手房价依然在上涨,而且房产开发商的拿地、开发的速度不减反增。这些事实与我们在媒体上经常看到的唱空房市、说房价要跌的言论似乎并不相符。不过,这只是房地产全景图的一个局部。

  如果全观整个图景,会发现,现在依然在上涨的房价,恰恰是一种回光返照的表现。未来长期来看,房价继续暴涨的趋势不可持续,甚至在全国的一些地区,还存在价格下跌的风险。

  这样说的依据何在?我们可从以下几个方面简单谈谈房价上升不可持续的缘由。

  第一是有价无市的问题。虽然现在二手房价上涨的是我们的直观感受,但是,很多中介地产商的标价很高,交易量在下跌。卖方并不愿意因为买家变少而立刻降价,换句话说,卖方宁愿用更长的交易周期,等待更长的时间,来换取更高的价格。

  在全国主要城市实行限购政策后,一线二线的房屋成交量下跌明显。广州限售后的楼市急冻,交易量暴跌七成,而之前最为火爆的北京,在3月17日的调控以来,二手房成交量相比之前已经下跌了10%。类似的交易量下跌情况在全国多个城市出现,在一些地方还出现了量价齐跌的现象。如果没有交易量做长期的支撑,二手房价不可能持续维持高位,长期内略微走跌,应是题中之意。

  再有,来看看一手房的问题。之前说到全国的开发商在今年1到3月掀起了一波投资开发的小高潮,但我们要看支撑这一波小高潮的力量是什么。众所周知,一线城市新地的数量急跌,随着一线城市的城市化逐渐完成,新楼盘越建越远,来到地价相对便宜的郊区,而相对的,便宜的地价带来了始终卖不高的房价。我们观察全国新房指数(北上深)走势,会发现十年期间只翻了一倍,而如果以2014年为基点比较,今天的价格基本只上涨了10%。

  但是,二手房价指数走势则明显不同。还是以北上深的指数为例,平均二手房价几乎是十年前的四倍。以2015年到今天的价格涨幅,也可以看到,平均二手房价反映在指数上是至少上涨了1/3,也就是33%左右。与一手房相比,大致有一个比例就是一手房每涨一块钱,二手房就会涨3块钱。一手房价追不上二手房价,这说明,真正好的,有价值的地块已经被拿的差不多了。

  现在那些建在大城市边缘的新楼盘,价格不高,但问题在于它们脚下的地不值钱,因此未来的增值空间非常受限。相反,一线的二手房很多都在核心区域,虽然暂时受限购影响,但卖家深知土地价值几何,因此不会降价快速套现。不动产嘛,本来就不应该是快速套现的资产,他们于是选择放长线慢慢等。

  你或许要问:既然如此,为何现在的开发商明知道地价便宜的地方,房价风险最大,但依然要抢着投资开发,生怕动作慢了来不及?

  其中的道理在于,如果不快一点贷款投资,未来很可能会支付更高的成本。因为,钱会越来越贵。央行在今年的缩表政策,使得货币收紧同时金融监管加剧,借钱的成本与以往相比会越来越高。

  并且,今年第一季度公布的GDP增速比全年预计的6.5%要高了0.4%,这其实就是在释放讯号,二三季度的去杠杆政策和货币紧缩还有进一步增强的空间。因此,开发商其实是被吓着了,只有在大门越关越紧之前抢时间投资开发,这才是最节约成本的办法,否则越到后面,开发成本越贵,利润越薄。

  总之,成交量入冬、二手房价格冰冻、一手房价格起不来、开发商的恐慌式投资,所有这些条件凑在一起,形成了一种房地产市场的“回光返照”,即看起来增速明显,但实际上是强弩之末,未来的后劲十分堪忧。

  长效机制真的会让房价下降吗

  饱受高房价摧残的中国人,不断的在房价狂飙猛进中寻找抑制高房价的救命稻草,最早是政府调控,然后就是房产税,现在则把最后的希望寄托在长效机制上。

  最近关于房地产长效机制的讨论升温的一个重要原因,是4月25日中央政治局开会研究当前经济形势时,提到“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”,研究政策者特别提醒大家,这次用的词是“加快形成”,而以前都是用“研究”,比如,去年底的中央经济工作会议和今年政府工作报告的提法分别是“加快研究建立”和“加快建立和完善”,他们分析认为,“加快形成”意味着,长效机制落地的步伐明显提速。

  我无意于在这个关键的节点打击公众对抑制高房价的最后一点信心。我是一直坚持房地产必须更多的依赖制度建设等长效机制,而不是疾风暴雨式的调控,调控紊乱了房地产的生理周期,最终使得政策的公信力陷入“塔西佗陷阱”,也让调控自身陷入了尴尬,在调控的公信力破产的同时,力推长效机制是唯一的选择。

  然而,大家记住,建设长效机制的目的是为了房地产平稳健康发展,而绝不是为了打压高房价。这和公众的期待值是有很大的距离的。

  特别是,由于过去近20年的时间,我们忙于短期应付房价的过快上涨,在制度建设层面欠账太多,可以说制度建设基本处于一清二白的境地。

  这也意味着,长效机制的建立,从框架,到具体的制度的确立完善,都需要很长的时间,所谓远水近渴。我只是希望,公众对于未来的长效机制的期待能更理性,更冷静一点。

  房地产市场热闹

  房地产市场热闹,说明货币购买力下降是共同预期,也说明目前的货币供应远远超过实体经济需求,货币被挤入投资市场。

  2016年之前,民间投资增速一直高于全社会固投增速。进入2016年以来后,民间投资失速下滑,显著低于全社会固投增速,当年6月民间投资当月同比增速下滑至-0.01%。

  今年一季度民间投资增速回升,与基建的上升有密切关系。根据任泽平的研报,民间投资在制造业和房地产领域分别占81%和71%。

  由于经济转型,资金进入两大类市场,基建与高端制造业,民间投资的门槛上升,或者有大量资金,或者有技术优势,而绝大部分投资者不具备资金、技术、人才优势,这些资金离开实体经济后,转战投资市场。

  目前广义货币M2确实处于下降周期。2016年1月开始进入收缩周期,大当月新增信贷2.54万亿,M2年增速为14%,到了2017年3月,M2年增速已降至10.6%,分別比2017年2月和2016年3月下降0.5%和2.8%,处于历史低位。

  既然货币已经进入收缩周期,房地产为什么还这么热闹?问题是,我们的基数太高,即使每年增速降到最低的11%,七年之后也会翻番到310万亿。也就是说,到那时,货币购买力还会大幅下降。当货币贬值成为大众预期之后,优质资产争夺战也就随之展开。

  到目前为止,没有一种投资品具有房地产的吸引力,房地产是投资市场最有魅力的妖精。

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